Free Essay

Accounting

In: Film and Music

Submitted By monaghanbari
Words 9936
Pages 40
همانطوريكه تاريخ دانان و تاريخ نويسان غربي خوداذعان نموده اند اولين سازندگان سر پناه و به عبارتي ساختمان در گيتي ايرانيا ن بوده اند كه به علت شرايط جغرافيايي منطقه نمي توانستند در غارها زندگي كنند و به همين خاطر ديوارهايي را به ارتفاع قدشان ويا كمي بلندتر مي ساختند و بعد تنه درختان را صاف كرده و روي ديوارها مي انداختند كه ما امروزه به آن نام تيرداده ايم و روي تير ها را با پوشال گياهان منطقه مي پوشاندند و درواقع ايزولاسيون مي كردند واين سازه كه ما در اصطلاح امروزي ساختمان بنايي به آن داده ايم مربوط به حداقل شش الي هفت هزار سال پيش است كه درياچه مركزي ايران واقع در دشت كو.ير و دشت لوت در اثر گسل به وجود آمده و آتشفشان دماوند خشك نشده بود و شهر سيلك ( كاشان ) به عنوان پايتخت ايران به حساب مي آمدكه ملكه مادر (ماما) بعنوان پادشاه ايران كه ايرانبان(ايران بانو ) خوانده مي شد در آن زندگي مي كرد كه باهوش ترين زن ايران بود و با قايقي كه گوزنها آن را مي كشيدند سراسر درياچه مركزي را مي گشت وبه شهرهاي ايران در شمال و جنوب و شرق و غرب سر كشي مي كرد و همين هوش آنان بود كه موجب پيشرفت در ساخت خانه و بعدها در دوران هخامنشي در شهر سازي گرديد .

در دوران هخامنشيان ايرانيان پي ستونها را از پائين به هم وصل مي كردند و در واقع فنداسيون نواري اجرا مي كردند و ستونها را در بالاي ساختمان هم به هم متصل مي كردند يا شاه تيرها را اجرا مي كردند و بدين ترتيب يك ساختمان اسكلت سنگي ، چوبي مي ساختند تا در مقابل زلزله مقاوم باشد و به همين خاطر است كه انديشمندان تاريخ دنيا ايرنيان را اولين مهندسان ساختمان وراهسازي مي دانند ولي خود ما از آن غافل هستيم و اين اتمي از تاريخ پرشكوه ايران است و وظيفه ما تلاش براي پيشرفت ايران * * در تهران طی سال ۱۳۸۵ یک جهش قیمتی دوره یی مسکن رخ داد. این جهش از شدت قابل توجهی برخوردار شد به طوری که بسیاری از سیاست ها و نظرات را معطوف خود کرد. قیمت مسکن همواره از نوسانات و تغییرات متغیرهای مختلف در جامعه تاثیر می پذیرد. در این مقاله روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل آن بررسی شده اند. به این منظور ویژگی ها و عوامل موثر بر این تغییرات تحلیل شده اند. از جمله مهم ترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.
● مقدمه
نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت مازاد تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش دفعی در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتد. این حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها به علت چسبندگی آن به سمت پایین است. این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعد یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.
● مسکن و اقتصاد کلان
در ابتدا لازم است جایگاه بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن را با اقتصاد کلان کشور یادآوری کنیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی می گذارد.
● ویژگی های ساختاری بخش مسکن
برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم. این سه ویژگی عبارتند از؛
۱) رشد پلکانی قیمت مسکن.
۲) وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن.
۳) سهم بالا در سبد هزینه خانوار.
در اینجا درباره هر یک از این عوامل به طور مختصر توضیح می دهیم.
قیمت مسکن برخلاف تورم از یک روند فزاینده و خطی برخوردار نیست، بلکه منحنی آن دارای یک روند پلکانی است که حول محور تورم نوسان می یابد. نمودار روند این قیمت را به خوبی نشان می دهد. همان گونه که در این نمودار ملاحظه می شود، بر مبنای عدد ۱۰۰ برای هر دو شاخص تورم و قیمت مسکن در سال ۱۳۶۹، شاخص قیمت مسکن تا سال ۱۳۷۴ یک روند تقریباً افقی را طی می کند و سپس در سال ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ با یک حالت جهشی افزایش می یابد و نزدیک به شاخص تورم متوقف می شود. بار دیگر از سال ۱۳۷۶ به حالت افقی درمی آید و تا سال ۱۳۷۹ شاخص آن ثابت می ماند اما هنوز فاصله قابل توجهی با شاخص تورم دارد تا اینکه از این سال رشد جهشی این شاخص بار دیگر آغاز می شود. این بار تا سال ۱۳۸۲ ادامه می یابد و از شاخص تورم نیز فراتر می رود تا اینکه پس از اشباع قیمت های مسکن، روند افقی آغاز و تا سال ۱۳۸۴ ادامه می یابد و همان گونه که ملاحظه می شود در پایان این سال شاخص قیمت مسکن به حدود ۱۴۴۰ و شاخص تورم به عدد ۱۶۸۰ بالغ شده است. یعنی شاخص قیمت مسکن نزدیک به ۲۵۰ واحد از شاخص تورم عقب مانده است. آنچه در سال ۱۳۸۵ اتفاق افتاده در واقع جبران این عقب افتادگی است و همان گونه که ملاحظه می شود این دو شاخص در پایان سال ۱۳۸۵ مقارن یکدیگر می شوند.
به هرحال این نمودار به خوبی الگوی تغییرات قیمت مسکن برمبنای تورم را نشان می دهد. نتیجه مهم آن تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، لکن با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، به طوری که در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می شوند.
الگوی تغییرات قیمتی، موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است اینکه این الگو و شوک های ناشی از آن، هم بر تقاضای موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می شود. به طوری که در سال هایی که نمودار قیمتی به صورت افقی است، تولید نیز به شدت کاهش یافته است. این کاهش موجب کاهش عرضه و در نتیجه تشدید افزایش قیمت در دوره رونق قیمت می شود.
موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می شود. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می یابد. با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می تواند فشار قابل ملاحظه یی بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. به طوری که ۲۰ یا ۳۰ درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال را برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل تحمل می کند.
● عوامل موثر بر بازار مسکن
به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می شوند؛
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار).
ب) تقاضای سرمایه یی (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی).
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه یی مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند اینها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه یی مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
جدول شماره یک ارتباط بین نوسانات ادواری قیمت مسکن با ورود نقدینگی به بخش مسکن را نشان می دهد. بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه ۲۰ الی ۳۰ درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکیک تقاضای اشاره شده، این نقدینگی قابل تقسیم به تقاضای مصرفی و سرمایه یی است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه یی مطابق جدول شماره ۲ به طور دقیق با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است. مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می دهد تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمایه یی بوده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی های خود تا حد قابل ملاحظه یی بکاهد. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درو ن بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه یی وارد بازار مسکن می شود و آثار تورمی ایجاد می کند. انتظارات و قیمت های انتظاری در بازار مسکن و تعیین سطح قیمت ها بسیار موثر است. تحولات نرخ ارز و سهام از دیگر عواملی است که بخش مسکن از آن متاثر می شود. به طور مثال انتظارات ناشی از کاهش قیمت ارز یا سهام موجب خروج سرمایه های فعال در فعالیت های مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس می شود.
فقدان کارآمدی نظام بانکی در جذب سپرده های بلندمدت موجب حرکت این سپرده ها به سمت بازار زمین و مسکن و افزایش قیمت این بازار می شود.
● تحولات اخیر بخش مسکن
بر اساس اطلاعات موجود در شهر تهران به عنوان شهر پیشتاز در سال ۱۳۸۵، بهای مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش داشته است که در این قسمت به تحلیل عوامل موثر بر این افزایش می پردازیم.
الف) افزایش تقاضای مصرفی؛ از آنجا که این تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهای نیازمند مسکن است و این درآمدها افزایش محسوسی نداشته است، به نظر نمی رسد درآمدها در افزایش قیمت سال ۱۳۸۵ نقش موثری ایفا کرده باشد.
ب) افزایش ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از دیدگاه عوامل ذیل قابل تبیین هستند.
۱) طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال های ۱۳۸۱ الی ۱۳۸۴) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم. رکود قبلی بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم یافت. بر این اساس در مقطع پایانی سال ۱۳۸۴ شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است(در پایان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷۰۰ رسیده در حالی که شاخص قیمت مسکن تهران در حدود ۱۴۳۰ قرار داشته است).
۲) تداوم دوره رکود در بازار سرمایه و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال های ۱۳۸۳ و ۱۳۸۴. طبق گزارش های سازمان بورس طی این دوره سرمایه گذاری در این بازار با ۳۵ درصد بازدهی منفی مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از ۱۰۳۷۰۵ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۳ به رقم ۸/۵۶۵۲۸ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۴ کاهش یافته و در سه ماهه اول ۱۳۸۵ به ۹۸۱۶ میلیارد ریال رسیده است. (به قیمت جاری)
۳) جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبیل و نظیر اینها طی سال های اخیر و حتی خروج نقدینگی از این بازارها.
۴) کاهش تقاضا برای تولید مسکن (صدور پروانه های ساختمانی) طی سال های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۳ در نتیجه موجب کاهش عرضه در سال های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ شده است.
۵) تاخیر در شروع برنامه های تامین مسکن در سال های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ به علت تاخیر در تخصیص اعتبارات مصوب مربوط.
۶) سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدینگی توسط اقتصاد زیرزمینی.
۷- افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده های تولید مسکن به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی در سال جاری که به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است.
۸) تداوم رشد نقدینگی طی سال های ۱۳۸۰ الی ۱۳۸۵. طی این دوره نقدینگی به طور متوسط سالانه بیش از ۳۰ درصد رشد داشته است.
۹) وابستگی درآمدی برخی از دستگاه های اجرایی به ساخت و سازهای مسکونی موجب شده است سازمان ها به جای مالیات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ مالیات بر تولید را انتخاب کرده اند. نمونه بارز این ادعا درباره شهرداری ها صادق است که به جای تامین درآمدهای خود از محل هایی همچون عوارض نوسازی و مانند آن، منبع اصلی درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پایان کار و مانند اینها است. در مجموع باید اذعان کرد از دو عامل اصلی تورم یعنی فشار ناشی از هزینه (عرضه) و فشار ناشی از تقاضا در افزایش اخیر قیمت ها، فشار ناشی از هزینه به عنوان عامل اولیه عمل کرده، اما فشار ناشی از تقاضا (از نوع سرمایه یی) به عنوان عامل ثانویه و تشدیدکننده موثر بوده است.با توجه به این نکات جریان مازاد نقدینگی ایجاد شده طی سال های اخیر به سوی بخش مسکن در مقطع سال ۱۳۸۵ اجتناب ناپذیر بوده است و به علت فرابخشی بودن عوامل موثر بر آن، باید راه حل های آن را نیز در چارچوب سیاست های کلان اقتصادی جست وجو کرد.
● آثار ورود نقدینگی به بخش مسکن
از بعد کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن می تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می گذارد. کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه های کم درآمد و متوسط جامعه از زیان بارترین آثار تورم مسکن محسوب می شود. تحت این شرایط دخالت و کمک دولت برای جبران بخشی از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ضروری است.
● عوامل موثر در طول دوره های رکود و رونق بخش مسکن
طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدی قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدینگی تا حدود جبران عقب ماندگی شاخص بهای مسکن از شاخص تورم و تعدیل قیمت های نسبی در بخش مسکن باقی می ماند ولی ایجاد زمینه های جذب در سایر بخش ها نیز از عوامل اصلی طول دوره و شدت نوسانات بخش محسوب می شود.
روند کلی عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده های بانکی و سایر کالاهای بادوام از یک طرف و تداوم سیاست انبساطی بودجه یی می تواند به تداوم روند افزایش قیمت ها در بخش مسکن کمک کند. | | محمود جهانی
کارشناس ارشد اقتصاد و مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی | | منبع : روزنامه اعتماد |

همچنین مشاهده کنید
عوامل موثر بر برآورد قیمت ساختمان(مسکونی-تجاری)

یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.
-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).
-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).
-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.
- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.
- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).
ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:
-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.
-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.
-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.
در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.
از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به مشاهده activity_2714_860898

قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟
قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟ آیا قیمتهای کنونی باز هم افزایش مییابند و یا راهکارهای دولتی میتواند رشد نرخ آن را متعادل و تثبیت نماید؟ این پرسشهایی است که در گفتارهای روزمره افراد در جهت شرح و تفسیر آن برمیآیند. دیدگاههای متفاوتی نسبت به این موضوع مطرح میشود. در این بخش تلاش بر آن است که به طور کلی متغیرهای موثر بر قیمت مسکن بررسی شود. 1- نرخ تورم: به طور کلی سطح عمومی قیمتها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بر پایه پژوهشهای کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان میدهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت اثر زیادی داشته است. این نکته نمیتواند چندان شگفتی آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین میشود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق نموده، عاملی جدی در فشارهای تورمی بوده است. نیازهای عمرانی و اجرای پروژه های کلان به همراه تامین بودجه در سطح کلان از طریق مخارج ریالی امکانپذیر است. بدین ترتیب با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور انتظار میرود که این مخارج به افزایش تورم و قیمتها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم میآورد. از این بحث نتیجه میشود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عاملهای موثر بر سطح قیمتها، تحرک قیمت ساختمان را موجب میشود. 2- عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین میشود. در بحث مسکن از نظر تئوری میتوان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجایی ناشی میشود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه بیشی گیرد، میتوان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر میرسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نبوده باشد، بلکه تقاضای سفتهبازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژهای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایهگذاری در نظر گرفته میشود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزههای سفتهبازانه را تقویت میکند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال 1373 افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایهگذاری تشویق مینمود. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمیآید. 3- قیمت نهادها و مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان در طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد بکار رفته در ساختمان و هزینههای جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی میکند. از نظر بخش گستردهای از مردم مهمترین بخشی که هزینههای تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار میدهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمتهای بالاتری را بپذیرند، میتوان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. در طی سالهای اخیر انبوه سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد. 4- نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار میدهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است. 5- دیگر عوامل: میزان وام پرداختی، رشد اقتصادی، انتظارات تورمی، تصمیمات کلان دولت، مجوزهای ساختمانی و میزان فعالیت انبوه سازان نیز میتواند از جمله متغیرهای اثرگذار بر قیمت ساختمان قلمداد شود. جمع بندی در سالهای اخیر رشد شتابان قیمت زمین و مسکن بر نگرانیهای مردم و تقاضاکنندگان افزوده است. در بررسی انجام گرفته عوامل موثر بر سطح تورمی (از جمله قیمت نفت، نرخ نقدینگی، تغییرات بودجه دولت و کسریهای بودجه،...)، عوامل مالی (نظیر نرخ بهره و سطح وامهای رهنی)، قیمت نهادههای تولید ساختمان، انگیزههای سفتهبازانه و انتظارات از آینده به عنوان پارامترهای نیرومند در تعیین قیمت ساختمان و مسکن تشخیص داده شد. در برخی سالها سیاستهای پولی انقباضی و کنترل عرضه پول به همراه انضباط مالی دولت گوشهای از فشارهای تورمی در اقتصاد ایران را کاسته که پیامد آن تثبیت قیمت مسکن بوده است. به نظر میرسد مخارج دولتی و رشد نقدینگی عوامل نیرومندی هستند که به رشد سطح قیمتها کمک مینماید و هرگاه با رکود چرخههای کسب و کار همراه شده اثرات نامطلوبی بر نرخ تورم و در نتیجه صعود قیمت ساختمان داشته است. هرگاه نرخ بهره واقعی از نگاه مردم کاهش یابد، تقاضا برای مانده واقعی رشد مییابد و به طور ساده افراد تمایلی کمتری نسبت به سپردهگذاری در بانکها و موسسات مالی پیدا میکنند. کاهش اشتیاق به پسانداز و پدیدار شدن انتظارات تورمی در کنار کاهش رونق بخشهای مختلف اقتصاد پدیده پولهای سرگردان را موجب میشود. سرمایهها در چنین شرایطی اگر نتوانند در جهت مناسب سوق داده شوند، راهی بخش مسکن میشوند. در سالهای گذشته رونق بورس اوراق بهادار و جذابیتهای سرمایهگذاری در بخشهای مختلف اقتصادی گوشهای از انگیزههای سفتهبازانه در بخش مسکن را تعدیل نموده است. راهکار مناسب برای متعادل نمودن قیمت مسکن مواردی همچون کند کردن آهنگ تورم و کاستن از رشد نقدینگی، متناسب نمودن سطح نرخ بهره با سطح تورم واقعی، فعال نمودن بخشهای مختلف صنعت در کنار بهبود و رونق بورس اوراق بهادار را دربرمیگیرد. اگر رشد نقدینگی و انتظارات تورمی در سال جاری همچنان ادامه یابد، ادامه سیر صعودی قیمت مسکن و دیگر کالاهای بادوام دور از انتظار نخواهد بود. منبع: موسسه آموزش و پژوهشهای اقتصادی رهنمون سرمایه * 87/04/16
عواملی در افزایش قیمت مسكن موثر است؟ ضرورت تغییر در سیاستگذاری بخش مسكن
امروزه خرید مسكن و یا تبدیل به احسن آن از امور مبتلا به اغلب خانواده های ایرانی شده است گرانی و تورم قیمت مسكن موجب ناخرسندی بسیاری از خانواده ها گردیده و به خصوص آنهایی را كه تاكنون موفق به تهیه مسكن نشده اند نگران كرده است.
چنانچه بخواهیم قیمت مسكن و رشد قیمت آن را بررسی و ریشه یابی نمائیم، بهتر است زیر مجموعه های مسكن و عوامل دخیل در شكل گیری مسكن تا تصرف آن توسط خانواده ها را مورد تحلیل و مطالعه قرار دهیم.
در این ارتباط زمین، جزء اصلی و لاینفك مسكن است، اگر زمین با كاربری مسكونی نباشد و یا كم باشد و یا پیدا كردن آن مشكل باشد طبیعی است كه قیمت آن گران و گران تر می شود.
از سوی دیگر چنانچه قیمت انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن و سیمان گران باشد، گران تر هم می شود و قیمت مسكن را بالا می برد.
همه می دانیم ساخت و ساز در كشور ما هنوز سنتی است و صنعتی نشده است لذا به شدت تابع نیروی انسانی است. اگر دستمزدها به هر دلیل گران شود و یا مثلا كارگر ساختمانی كم شود و یا دستمزد یك كار عمده مثل آهنگری بالا رود قیمت ساختمان را تغییر می دهد.
سازندگان مسكن اغلب قریب به اتفاق وام می گیرند و بهره بانكی شامل فعالیت آنها می شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بایستی بیشتر از نرخ بهره بانكی برای سازنده جواب دهد.
گران شدن سالیانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزینه های اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گرانی مسكن است.
چنانچه تمام شرایط فراهم باشد و مشكل خاصی پیش نیاید یك مجموعه كوچك 10واحد مسكونی از زمان خرید زمین یا كلنگی تا فروش واحدهای ساخته شده حداقل یك سال تا یكسال و نیم به طول می انجامد لذا توقع سرمایه گذار برای برداشت سود بیشتر بالا می رود.
تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز نیز خود عامل نگرانی و در نتیجه گرانی است چون مالك بساز و بفروش فكر می كند ممكن است در آینده كه مجموعه دیگری را شروع می كند شهرداری مثلا تراكم نفروشد و یا قانون دست و پاگیر دیگری وضع شود.
سختی كار با شهرداری و سایر ادارات مرتبط با ساخت و ساز، طبیعی است هر آنچه كه مشكل تعبیه شود قیمت آن بالا می رود.
علاوه بر هزینه یا مبالغ زیادی كه فروشنده و خریدار مجموعا به بنگاه های تهیه مسكن بابت نقل و انتقالات واحدهای مسكونی می پردازند، یك سازنده مسكن باید اقلام زیادی از مصالح گوناگون ساختمانی و تاسیسات را از منابع مختلف و از محل های مختلف و با شرایط مختلف تهیه كند مانند سیمان، آجر، آهن، شن و ماسه، شیشه، چوب، گچ، سنگ، آسفالت، كابینت، كولر، شیرآلات و... و نیز انواع گروه های كاری را جهت ساخت و ساز به كارگیرد كه هر كدام ملزومات و شرایط خاص خودش را دارد.
سنگین بودن كار ساختمانی بلحاظ حجیم بودن آن و استفاده از ماشین آلات سنگین نظیر لودر و كامیون و جرثقیل و سایر و ... در افزایش قیمت مسكن نقش دارد.
چون كارهای ساختمان طولانی مدت است حتما به سرما و بارندگی ها و یخبندان زمستان و گرمای تابستان برخورد كرده موجب كندی یا بعضا توقف كار می شود خود نوعی خسارت است.
نقش واسطه ها چنانچه در بازار مسكن توقف یا ركودی صورت گیرد موجب توقف سرمایه می شود كه پس از رونق حداقل با نرخ بهره بانكی بایستی توقف مزبور جبران شود.
واسطه ها نیز هنگام تهیه زمین، تدارك مصالح، اعزام گروه های كاری، در اجرا و در فروش مسكن، وجود دارند كه موجب افزایش قیمت تمام شده مسكن می شوند.
بطور كلی مسكن هم مطابق نرخ تورم سالیانه گران می شود بعلاوه اینكه گرانی در برخی اقلام ظاهراً نامربوط مانند گرانی قیمت نان، میوه، پوشاك، اتومبیل یا لوازم خانگی پس از مدتی روی مسكن هم تأثیرگذار است.
اخبار و شایعاتی مبنی بر گران شدن بی رویه مسكن و یا اینكه افراد غیرفنی اجازه ساخت و ساز ندارند، شهرداری و بانك جهانی بافت های فرسوده را می سازند بازار مسكن را متأثر می سازد.
كمبود دائمی و مستمر عرضه عامل بسیار مهمی در قیمت گزاری و گرانی مسكن است. تاكنون عرضه كمتر از تقاضا بوده است، درصد بالایی از جمعیت ایران جوان هستند و در حال ازدواج و نیاز به مسكن دارند.
تورم و نقدینگی
گرانی های ناگهانی و سرسام آور برخی مصالح مانند سیمان یا آهن موجب ترقی قیمت مسكن می شود.
تورم جهانی نیز عامل بسیار مهمی است مثلاً گران شدن شمش آهن در جهان و یا مثلاً بالا رفتن هزینه های مسافرت خارج قیمت مسكن در ایران را متأثر می كند.
وجود نقدینگی زیاد در جامعه، كه اگر بسوی مسكن روی آورد بازار مسكن را از روال معمول خارج و باعث تغییر در قیمتها می شود چون سرمایه طالب سود هرچه بیشتر است. رونق و رو به رشد بودن اقتصاد جامعه و مملكت، بخش مسكن هم یكی از بخش های اقتصادی جامعه است، رونق و تحرك در اقتصاد جامعه بعلت سیاستگذاریهای دولت بخش مسكن را هم دچار تحرك كرده بالتبع قیمتها را بالا می برد.
عدم وجود بخش تولید مسكن بصورت انبوه رسیدن و ارزان قیمت مثلاً با استفاده از سیستم پیش ساخته مانند شهرك های اقماری صرفاً مسكونی جهت اسكان قشری از جامعه در افزایش قیمت مسكن بی تأثیر نیست.بالا بودن نرخ اجاره بهاء واحدهای مسكونی و ترقی مداوم آن به عنوان منبع درآمدی برای مالكین موجب بالا رفتن قیمت مسكن می شود.
صادرات - علی الخصوص خروج سیمان، آهن آلات و شیرآلات ساختمانی قیمتهای داخلی را متأثر می كند.
عدم اجرای عدالت در قیمت گذاری مسكن و عدم تعیین سقف تقریبی افزایش قیمت برای مسكن موجود یا سود برای مسكن تولیدی توسط واحدهای كارشناسی و مورد قبول جامعه همچنین گرفتاریها و اختلافاتی كه در پیش خریدها و مشاركت ها اغلب اتفاق می افتد كه ساده ترین آنها تأخیر در تحویل ساختمان است.
عدم اجرای عدالت در نرخهای هر یك از انواع مصالح ساختمانی یا دستمزدها یا خدمات مربوط به تولید ساختمان زمانی كه شرایط انحصاری ولو كوتاه مدت برای عرضه كننده مربوطه حاصل می شود.
مسلماً عوامل دیگری علاوه بر آنچه در بالا عنوان شد در افزایش قیمت مسكن دخالت دارند كه برخی از آنها عبارتند از:
- عدم شناور بودن قیمت مسكن بصورت دوسویه یعنی اگر به علتی قیمت مسكن بالا رفت پس از برطرف شدن علت قیمت بالا رفته پایین نمی آید.
- عدم تحمل درصدی از تورم ناگهانی قیمت مصالح یا دستمزدها یا زمین توسط سازنده مسكن و انتقال درصدی از آن به خریدار.
- عدم وجود سازنده یا تولیدكننده تحت كنترل نسبت به سازندگان آزاد مسكن و یا در صورت وجود عدم تأثیر فعالیت آنها در بازار مسكن.
- عدم وجود ساختار رقابتی در تولید مسكن و در قیمت گذاری آن.
فرهنگ عمومی در خریدها بگونه ای است كه اغلب بجای اینكه گران را نخرند، در صورت مشاهده گران شدن مسكن سعی می كنند با استفاده از وام و پس انداز و فروش طلاجات و اتومبیل نسبت به خرید مسكن یا تبدیل به احسن اقدام نمایند. باین دلیل كه ممكن است در آینده موفق به این كار نشوند بنابراین گرانی تشدید و تثبیت می شود به عبارتی از گرانی استقبال می شود.
¤ تسهیلات سایر بانكها، تعاونی ها و سازمان ها كه با هدف خانه دار شدن مردم صورت می گیرد بدلیل رونق گرفتن بازار مسكن چون هر رونقی موجب گرانی هم هست لذا قیمت مسكن را بالا می برد.
- رانت در امر زمین و مسكن یا همان سیاست ها و دست های پنهان كه اگر وارد بازار مسكن شود نتیجه آن گرانی جهشی و یا ركود و سپس گرانی قیمتها است.
¤ چنانچه به دلایلی در بخش اتومبیل یا تلفن همراه یا تجارت یا تولید ركود بوجود بیاید، سرمایه های مربوطه بسوی مسكن سوق داده می شوند كه نتیجه آن حركت بازار مسكن و گران شدن آن است.
¤ بعلت عدم نقش هدایت و روشنگری و تكمیل اطلاعات خریدار و عدم برخورد كارشناسانه با قیمتهای ارائه شده (با توجه به منطقه، مصالح و چگونگی ساخت) و عدم اعمال مكانیزمهایی جهت خروج قیمتهای كاذب از چرخه نقل و انتقالات نقش انفعالی در قیمت گزاریها و گمراهی خریدار داشته بعضاً موجبات جاافتادن قیمت های غیرواقعی را فراهم می آورند.
- ملك كلنگی استعداد ساخت و ساز را دارد، چنانچه در منطقه ای ملك كلنگی نباشد یا كم باشد به عبارتی منطقه نو و فاقد ساختمان های قدیمی باشد قیمت ساختمان های موجود در آن منطقه گران و گران تر می شود.
- عدم وجود چتر مدیریتی الزام آور و دارای قدرت اجرایی كه هادی حركات ارگان های ذی مدخل یا سازندگان مسكن بوده دارای مكانیزمهایی با هدف پایین نگاهداشتن قیمت تمام شده مسكن و ایجاد شرایط مدیریت شده و قانونمند در امور ساخت و ساز باشد.
- ركود اقتصادی و یا بیكاری در شهرهای كوچك و یا خشكسالی باعث مهاجرت اهالی به شهرهای بزرگ و بالا رفتن هرچه بیشتر تقاضای مسكن و ترقی قیمت آن می شود.
- طرحهای عمرانی، تجاری یا صنعتی بطور محلی و منطقه ای باعث رشد منطقه و گرانی قیمت زمین و مسكن در آن منطقه می شود.
¤ رونق در سایر بخش های اقتصادی مانند تجارت، كشاورزی یا تولید بعلت انتقال سرمایه از بخش مسكن به بخش های پررونق و زود بازده موجب عرضه كمتر نسبت به گذشته و افزایش هرچه بیشتر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت واحدهای مسكونی موجود می شود.
- هجوم جامعه یا تب جامعه نسبت به منطقه ای خاص اگر زیاد شود مانند سواحل شمالی ایران یا شهر تهران و یا كلاردشت قیمتهای زمین و مسكن را در آن منطقه بطور فاحش ترقی می دهد.
- فشارهای فكری و عصبی وارده به تولیدكنندگان مسكن كه همواره به دلایل مختلف در كارهای ساختمانی وجود داشته است موجب بالارفتن توقع آنها از فعالیت هایی كه انجام می دهند شده بالطبع روی قیمت مسكن اثر افزاینده دارد.
- عدم نگاه مسئولین و علمای دین به مسكن بعنوان امری اجتماعی و عمومی و استراتژیك كه بین حالت های داشتن و یا نداشتن آن اختلاف فاحش است و هر حالتی از آن دارای تبعات مثبت و یا منفی فراوان است.
نتیجه گیری: كمبود، نوسان، صعوبت، انحصار و ضعف مدیریت موجب گرانی و بالعكس وفور، ثبات، سهولت، رقابت و مدیریت كارا موجب ارزانی می شود، بنابراین بهبود و توجه به هریك از موارد ذكر شده در بالا كوششی در جهت حل مشكل گرانی و تورم در بخش مسكن است.
امین احمدی تبار
لوکا پاچولی پدر علم حسابداری نوین می گوید:
کسی که هیچ کاری نمی کند
هیچ اشتباهی نمی کند
کسی که هیچ اشتباهی نمی کند
هیچ چیز یاد نمی گیرد .
از تمام شما عزیزان علاقمند به رشته حسابداری خواهشمندیم برای یاری هر بیشتر ما عقاید نظرات و اشکالت را به صورت نظر در وبلاگ به ما اطلاع دهید
طبقه بندی
عوامل مختلف موثر بر قیمت های مسکن

بعد از کاهش شدید قیمت های مسکن، این نگرانی برای سیاست گذاران به وجود آمد که مخارج مصرف کنندگان کاهش یابد. با این حال، رابطه دقیق بین تغییرات ثروت خانوارها و مخارج مصرفی کاملا روشن نیست.
اما می توان حدس زد کاهش هایی که اخیرا در قیمت سهام ایجاد شده، در آینده بر مخارج مصرفی تاثیر منفی خواهد داشت. البته می توان امیدوار بود که افزایش قیمت مسکن در تعدادی از کشورها این اثر را خنثی کرده باشد. در برخی از تحقیقات آکادمیکی که تا به حال صورت گرفته، نشان داده شده که بخشی از ثروت خانوارها که به شکل ساختمان مسکونی نگهداری می شود بر رفتار مصرف کننده تاثیر مهمی دارد. بنابراین، مخارج مصرف کننده به قیمت های آتی مسکن نیز بستگی دارد.
انتظار می رود که ادامه پیدا کردن رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی برطرف شود نیز در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شود یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.
در این مقاله بررسی می شود که نوسانات قیمت های مسکن در شش اقتصاد پیشرفته ایالات متحده، بریتانیا، کانادا، ایرلند، هلند و استرالیا را تا چه حد می توان به نوسانات درآمدهای ملی، نرخ های بهره و قیمت های سهام ربط داد. بنابراین رفتار مشترک قیمت مسکن، درآمدهای ملی، نرخ های بهره حقیقی و قیمت های سهام در زمینه ای از مدل های تجربی ساده مورد مطالعه قرار گرفته است. چارچوب تجربی اجازه می دهد که واکنش قیمت های مسکن به تغییرات عوامل کلیدی مشخص شده و همچنین اینکه قیمت های مسکن تا چه حد از قیمت هایی که در این مدل ها پیش بینی شده است انحراف دارد محاسبه شود.
از این مطالعات، نتایج جالبی به دست می آید. برای مثال، نتایج تجربی نشان می دهند که شوک های وارد بر درآمد ملی، قیمت های مسکن و نرخ های بهره قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد و برخی از افزایش های اخیر در قیمت مسکن را می توان به تغییر این متغیرها نسبت داد.
● داده های قیمت مسکن
همان طور که گفتیم در این مقاله رفتار قیمت های مسکن در شش کشور ایالات متحده، بریتانیا، کانادا، استرالیا، هلند و ایرلند مورد مطالعه قرار گرفته است. در این شش کشور داده های سری زمانی برای مدت طولانی در دسترس بود.

این سری های زمانی، که تغییرات قیمت متوسط خانه های موجود را نشان می دهد در پنل سمت چپ نمودار یک نشان داده شده اند. روند عمومی تغییرات قیمت های مسکن در مطالعات و همچنین در دیگر کشورها کاملا مشابه است (نمودار یک، پنل سمت راست). از میانه دهه ۹۰، قیمت های مسکن به طور فزاینده ای افزایش یافته است. برای مثال، در ایالات متحده، قیمت های حقیقی مسکن در طول سال های ۱۹۹۵ تا ۲۰۰۱ بیش از ۲۱ درصد افزایش نشان داد. در همین دوره، در دیگر بازارها شاخص ها افزایش بیشتری داشت. در بریتانیا نیز قیمت های حقیقی مسکن یک افزایش ۴۲ درصدی را در همان دوره نشان دادند. این افزایش ها در هلند و ایرلند به ترتیب ۶۰ درصد و ۷۰ درصد بود. در طول دهه ۸۰ نیز قیمت مسکن رشد بالایی را تجربه کرده بود اما رکود اقتصادی ای که در اوایل دهه ۹۰ اتفاق افتاد، باعث شد که رشد قیمت ها کاهش یابد.
● چارچوب تجربی
مدل تجربی ای که در این مطالعه به کار گرفته شده است، یک مدل اتورگرسیو برداری (VAR) است. سیمز (۱۹۸۰) برای اولین بار از این روش استفاده کرد. این چارچوب اجازه می دهد که تاثیر پویای تعدادی از عوامل تاثیر گذار بر ارزش مسکن مورد بررسی قرار گیرد. تقاضای مسکن، مانند تقاضای دیگر کالاها به طور مستقیم به ثروت و درآمد حقیقی خانوارها بستگی دارد. در عین حال، رشد درآمد ملی حقیقی و تغییرات آن بخشی از ثروت خانوارها که به شکل سهام نگهداری می شود دو عامل تعیین کننده برای ارزش مسکن به شمار می روند.
ارزش مسکن در واقع ارزش تنزیل شده جریان خدماتی است که انتظار می رود به ما بدهد و بنابراین به نرخ های بهره انتظاری فعلی و آتی که برای تنزیل کردن جریان خدمات مسکن مورد استفاده قرار می گیرد بستگی دارد. تحت شرایط بازاری ایده آل، می توان انتظار داشت که یک نرخ بهره بلندمدت تمام نرخ های تنزیل را در خود داشته باشد. با این حال، بازارهای سرمایه، اغلب کامل نیستند. به عنوان مثال نرخ های بهره کوتاه مدت می توانند تحت تاثیر قیود مالی و اثر جریانات نقدینگی قرار بگیرند. طوری که در تعدادی از کشورهای مورد مطالعه نرخ های بهره رهنی شناور تعیین می شوند.
در تئوری اقتصادی در نظر گرفته می شود که قیمت های مسکن، مانند قیمت دیگر دارایی ها، به اطلاعات جدید راجع به عوامل تعیین کننده قیمت واکنش نشان می دهند. در ادبیات مربوط به مدل VAR این امکان وجود دارد که واکنشی که قیمت های مسکن در طول زمان به تغییرات پیش بینی نشده در عوامل اساسی ارزش نشان می دهند، محاسبه شود. برای مثال، می توان واکنش قیمت های مسکن در طول زمان نسبت به شوک نرخ رشد تولید ناخالص داخلی را برآورد کرد. در ادامه، بحثی در مورد پاسخ قیمت های مسکن به سه شوک مورد بررسی قرار گرفته است. این شوک ها عبارتند از یک افزایش یک درصدی در نرخ رشد درآمد ملی، یک کاهش یک واحد درصدی در نرخ های بهره و یک افزایش ده درصدی در قیمت های سهام.
● عوامل موثر بر قیمت های مسکن چیستند؟
در این بخش واکنش قیمت های مسکن به سه شوکی که در بالا مورد اشاره قرار گرفت، بررسی می شود. قبل از برآورد کردن، این سوال پیش می آید که آیا رابطه بین این متغیرها علت و معلولی است یا تنها وجود همزمانی را نشان می دهد. نتیجه این تست ها نشان می دهد که تاثیر عوامل مورد بررسی بر قیمت های مسکن
معنی دار است. البته در مورد اندازه دقیق این تاثیرات نااطمینانی وجود دارد. با این حال، هر پاسخ از نظر تئوریک علامت درست را دارد و بعید است که نتایجی که به دست می آید، اتفاقی باشد.
در این میان همچنین در مورد مدل مناسب برای مطالعه این ارتباطات پویا نااطمینانی وجود دارد زیرا مدل VAR که در این مقاله مورد بررسی قرار گرفته، تنها یکی از مدل هایی است که می توان استفاده کرد. به علاوه، مناسب بودن فروضی که برای مدل VAR مورد استفاده قرار می گیرد (مانند ترتیب مناسب متغیرها) را می توان زیر سوال برد.
● شوک تولید ناخالص داخلی
انتظار می رود که افزایش نرخ رشد درآمد ملی در طول زمان به افزایش قیمت مسکن منجر شود و این انتظار با داده ها سازگار است (نمودار دو را ملاحظه کنید). یک تشابه گسترده در این امر بین کشورهای مختلف وجود دارد. تخمین های نقطه ای نشان می دهد که افزایش در رشد تولید ناخالص داخلی (حتی با وجودی که در همان حال نرخ های بهره حقیقی نیز افزایش می یابد) یک تاثیر پایدار و مثبت بر قیمت های مسکن دارد. یک افزایش یک درصدی در نرخ رشد تولید ناخالص داخلی پس از سه سال با یک افزایش ۱ تا ۴ درصدی در قیمت مسکن همراه می شود. برآوردها نشان می دهد که این رابطه در ایرلند بزرگتر است. این امر تا حدودی به خاطر بالا بودن مقاومت شوک ها به تولید ملی در ایرلند است. این حقیقت تا حدودی به این امر بر می گردد که شوک های درآمد ملی در ایرلند پایداری بیشتری دارد، طوری که یک افزایش نامنتظره در نرخ رشد تولید ناخالص داخلی این کشور با رشد بالاتر تولید ناخالص داخلی در طول چند سال پس از آن همراه می شود.
● شوک نرخ های بهره
تخمین های نقطه ای همچنین نشان می دهند که کاهش در نرخ های بهره حقیقی در طول زمان به افزایش در قیمت های مسکن منجر می شود (نمودار سه). این امر در صورتی که نرخ بهره بلندمدت حقیقی یا نرخ بهره کوتاه مدت حقیقی در مدل وارد شود باز هم صادق است. کاهشی به اندازه ۱۰۰ واحد پایه در نرخ های بهره کوتاه مدت حقیقی در طول یک سال به یک افزایش ½–۱ واحد درصدی در قیمت های مسکن منجر می شود. برای همه کشورها، واکنش قیمت های مسکن به کاهش در نرخ های بهره بلندمدت ضعیف تر است. همان طور که در بالا اشاره شد، تفاوتی که در آثار نرخ های بهره بلندمدت و کوتاه مدت وجود دارد را می توان به نواقص بازار سرمایه نسبت داد.
● شوک قیمت های سهام
در تمام کشورهای تحت بررسی، بین تغییرات قیمت های سهام و مسکن یک رابطه مستقیم وجود دارد(نمودار ۴). تخمین نقطه ای نشان می دهد که با یک افزایش سه درصدی در قیمت سهام قیمت مسکن در ایالات متحده، کانادا و ایرلند پس از سه سال حدود یک درصد و در استرالیا و هلند حدود دو درصد افزایش می یابد. در بریتانیا اثر بسیار بزرگتری وجود دارد و قیمت مسکن معمولا پس از سه سال به اندازه ۵ درصد افزایش پیدا می کند.
واکنش مثبت قیمت های مسکن به تغییر در قیمت های سهام می تواند به این دلیل باشد که با توجه به تغییرات قیمت های سهام می توان رشد درآمد ملی آتی را حدس زد. در بریتانیا یک افزایش ۱۰ درصدی در قیمت های سهام با ۷/۰ درصد رشد درآمد ملی بیشتر در طول سه سال همراه می شود. در استرالیا، چنین شوکی با یک افزایش ۳/۰ درصدی در رشد درآمد ملی همراه است. با این حال، در کل، به نظر نمی رسد که واکنش درآمد ملی به تغییرات قیمت سهام برای توضیح اثر کامل قیمت های سهام بر قیمت مسکن به اندازه کافی بزرگ باشد. این امر، همراه با این مشاهده که مالکیت سهام در اغلب کشورهای تحت مطالعه کاملا رواج دارد نشان می دهد که بخشی از ثروت خانوارها که به شکل سهام نگهداری می شود، بر تقاضای مسکن موثر است.
به نظر می رسد که اثر نوسانات قیمت سهام بر قیمت های مسکن در ایالات متحده کوچک تر از برخی از کشورهای دیگر است. این امر با توجه به آنکه مالکیت در ایالات متحده نسبتا رواج دارد، عجیب است. شاید بتوان این مشاهده را به این واقعیت نسبت داد که خانوارها در ایالات متحده فکر می کنند که عایدیشان از بازار سهام پایدار نیست. دلیل دیگر می تواند این باشد که سرمایه گذاری در بازار سهام و بازار مسکن جانشین همدیگرند. در واقع، در دوره هایی که جریان های سرمایه گذاری بالایی در بازارهای سهام وجود دارد، ممکن است تقاضای سرمایه گذاری در مسکن کاهش یابد و همین امر باعث می شود در طول دوره های رشد نسبتا شدید قیمت سهام، قیمت های مسکن با سرعت کمتری افزایش یابد.
تحلیل بنیادی سرمایه گذاری ساختمان ایران (وساخت) کافه اقتصاد
سرمایه گذاری ساختمان ایران در سال ۱۳۷۵ تاسیس شده است. در حال حاضر از مجموع بهای تمام شده پرتفوی شرکت، ۵۸% آن مربوط به سرمایه گذاری در شرکت های پذیرفته شده در بورس و ۴۲% آن به سرمایه گذاری های خارج بورسی اختصاص دارد. بیشترین حجم سرمایه گذاری های شرکت در دو گروه واسطه گری های مالی با ۵۷% بهای تمام شده و گروه املاک و مستغلات با ۴۲% بهای تمام شده کل پرتفوی می باشد. سبد بورسی شرکت شامل ۶ شرکت و سبد غیر بورسی شرکت شامل ۳۹ شرکت در صنایع مختلف می باشد که تمرکز سرمایه گذاریهای انجام شده در گروه املاک و مستغلات می باشد. ۷۸% کل ارزش روز پرتفوی بورسی شرکت از سهم بانک اقتصاد نوین شرکت ناشی می شود. علاوه بر این شرکت از طریق شرکت های زیرمجموعه مالک بیش از ۷۰۰ میلیون سهم دیگر از بانک اقتصاد نوین می باشد که در صورت در نظر گرفتن ارزش روز ونوین، ارزش این شرکت های زیرمجموعه نیز بیش از مقدار فعلی محاسبه شده در گزارش خواهد بود. دو شرکت بزرگ غیر بورسی، تامین مسکن جوانان و تامین مسکن نوین که نزدیک به ۴۰% کل بهای تمام شده پرتفوی غیر بورسی شرکت را تشکیل می دهند، در اجرای پروژه های ساختمانی خود با انواع و اقسام مشکلات روبه رو هستند که در گزارش به تفصیل آمده است. برطبق محاسبات زیر ارزش هر سهم سرمایه گذاری ساختمان ایران معادل ۴۴۷۰ ریال محاسبه گردید. با توجه به قیمت سهم در حال حاضر که ۲۲۲۰ ریال می باشد، نسبت P/NAV شرکت تقریبا ۵۰% می باشد که بسیار کمتر از متوسط شرکت های سرمایه گذاری می باشد. لازم به ذکر است در صورت در نظر گرفتن تنها ارزش بازار سهام ونوین در پرتفوی دو شرکت مذکور NAV وساخت تا ۵۵۰۰ ریال نیز افزایش خواهد یافت. تحلیل تکنیکال نمودار قیمتی سهم نیز در ادامه آورده شده است.
تاریخچه و موضوع فعالیت
شرکت در تاریخ ۰۴/۰۴/۱۳۷۵ تحت شماره ۱۲۲۵۳۹ در اداره ثبت شرکت ها و مالکیت صنعتی تهران به ثبت رسیده است. هدف از تاسیس شرکت جذب سرمایه ها و انبوه سازی و سرمایه گذاری در بازار سرمایه می باشد. مهمترین موضوع فعالیت شرکت نیز توسعه بخش مسکن، ساختمان و عمران شهری از طریق تجهیز پس اندازاها و تامین سرمایه به طور مستقیم و غیر مستقیم و هدایت آن وجوه به بخش ها و واحدها که در امر تولید مسکن، ساختمان و عمران شهری معرفی شده است.
سرمایه و ترکیب سهامداران
سهامداران دارای بیش از یک درصد سهام مطابق با آخرین گزارش اطلاعات به شرح جدول زیر عبارتند از:
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht1-910223.png">

آخرین افزایش سرمایه شرکت در سال ۸۷ حاصل شده است که با افزایش ۲۴% به ۱۰۹۰۲۹۶ میلیون ریال رسیده است.
وضعیت سرمایه گذاری ها
در جدول زیر ترکیب صنایع مورد توجه شرکت به تفکیک شرکت های بورسی و غیر بورسی و درصد هر صنعت از کل بهای تمام شده پرتفوی شرکت، بر اساس بهای تمام شده آورده شده است. لازم به ذکر است اطلاعات زیر از آخرین صورت وضعیت پرتفوی شرکت در تاریخ ۲۹/۱۲/۱۳۹۰ استخراج شده است.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht2-910223.png">

بیشترین حجم سرمایه گذاری های شرکت در دو گروه واسطه گری های مالی با ۵۷% بهای تمام شده و گروه املاک و مستغلات با ۴۲% بهای تمام شده کل پرتفوی می باشد. همچنین از مجموع بهای تمام شده پرتفوی شرکت، ۵۸% آن مربوط به سرمایه گذاری در شرکت های پذیرفته شده در بورس و ۴۲% آن به سرمایه گذاری های خارج بورسی اختصاص دارد.
سبد بورسی شرکت
سبد بورسی شرکت شامل ۶ شرکت در صنایع مختلف می باشد که تمرکز سرمایه گذاریهای انجام شده در گروه واسطه گری های مالی می باشد.
در شکل زیر وضعیت ارزش افزوده ایجاد شده توسط مهمترین اقلام سرمایه گذاری های بورسی شرکت نشان داده شده است. در مجموع این ۵ شرکت بیش از ۹۹% پرتفوی سهام شرکت های بورسی را به لحاظ بهای تمام شده تشکیل می دهند.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht3-910223.png">
سبد غیر بورسی شرکت
سبد غیر بورسی شرکت شامل ۳۹ شرکت در صنایع مختلف می باشد که تمرکز سرمایه گذاریهای انجام شده در گروه املاک و مستغلات می باشد.
بیشترین سرمایه گذاری در شرکت های غیر بورسی شامل شرکت های تامین مسکن جوانان، تامین مسکن نوین، سر ساختمان نوین، تامین سرمایه نوین، تامین مسکن نوید ایرانیان می باشد که در مجموع این شرکت ها در مجموع بیش از ۶۸% از پرتفوی سهام شرکت های غیر بورسی را به لحاظ بهای تمام شده تشکیل می دهند.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht4-910223.png">
معرفی شرکت های مهم خارج از بورسی تامین مسکن جوانان
شرکت از سال۱۳۸۰ فعالیت خود را در بخش مسکن و بصورت سهامی خاص آغاز و در سال ۱۳۸۴ به سهامی عام تبدیل شد. این شرکت که نزدیک به ۹% از کل بهای تمام شده شرکت را تشکیل می دهد، به احاظ بهای تمام شده بزرگترین شرکت غیر بورسی شرکت نیز محسوب می شود. در زیر اطلاعات برخی از پروژه های شرکت آورده شده است.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht5-910223.png">

ذکر نکات زیر در خصوص برخی از پروژه ها ضروری بنظر می رسد. v اجرای پروژه مسکونی محمدشهر مقرر گردیده است از طریق تبدیل پروژه به مسکن مهر انجام گیرد که تا کنون ابلاغی در این خصوص صورت نگرفته است. v قرارداد پروژه تجاری محمدشهر به علت عدم توجیه اقتصادی و مشکلات طراحی با شرکت سازین متوقف و خاتمه یافته است و مقرر گردیده است از طریق داوری نسبت به تعیین حق و حقوق طرفین اقدام گردد. v فروش پروژه ۲۰۸ واحدی دماوند نیز بعلت مشکلات بوجود آمده با شریک دچار مشکل شده است و مقرر گردیده تا طی جلساتی اختلاف موجود برطرف گردد. v پروژه مروارید کرمان به علت عدم کشش بازار متوقف شده است و شرکت در حال عودت پروژه به سازمان مسکن و شهرسازی می باشد.
همچنین پروژه های ۱۲۸ آفتاب هشتگرد در مرحله خاک برداری، ۳۱۳ واحدی سرو هشتگرد در مرحله نقشه برداری، ۲۰ واحدی تجاری و ۳۲ واحدی مسکونی انزلی نیز در حال کسب پروانه می باشد.
تامین مسکن نوین
شرکت در سال ۱۳۸۱به صورت سهامی خاص تاسیس شده و در سال ۱۳۸۴ به سهامی عام تبدیل شد. در حال حاضر جزو شرکت های فرعی سرمایه گذاری ساختمان ایران می باشد که مالکیت ۹۷% بر شرکت دارد. در زیر اطلاعات برخی از پروژه های شرکت آورده شده است.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht6-910223.png">

ذکر نکات زیر در خصوص برخی از پروژه ها ضروری بنظر می رسد. v پروژه واران (ناسار بناآفرین) بدلیل عدم در اختیار داشتن پروانه متوقف شده است و مقرر گردیده در آینده مجددا فعالیت آن آغاز شود. v عملیات اجرایی پروژه رودهن بدلیل داشتن معارض بخشی از زمین ها فعلا متوقف گردیده است. v پروژه دماوند ۱ فعلا راکد مانده و شرکت درگیر اقدامات حقوقی آن است.
محاسبه خالص ارزش دارایی ها
برای محاسبه خالص ارزش دارایی های شرکت باید مازاد ارزش روز پرتفوی بورسی و مازاد ارزش روز پرتفوی غیربورسی شرکت را محاسبه کرد. محاسبه مازاد ارزش روز پرتفوی بورسی شرکت به شرح جدول زیر می باشد.
" target="_blank">http://www.cafeconomy.com/wp-content/uploads/2012/05/Vasakht7-910223.png">

روش محاسبه ارزش روز پرتفوی شرکت های غیر بورسی با توجه به ماهیت فعالیت و اطلاعات منتشره از سوی شرکت اصلی متفاوت می باشد. با توجه به زمینه فعالیت اکثر شرکت های زیرمجموعه غیر بورسی که در صنعت املاک و مستغلات است، ارزش جاری این شرکت ها از حاصلضرب درآمد نقدی در ضریب قیمت به درآمد محاسبه شده است که ضریب قیمت به درآمد با توجه به متوسط P/E شرکت های مشابه بورسی که در زمینه مشابه فعالیت دارند، برابر با ۳٫۵ در نظر گرفته شده است. ارزش روز سایر سرمایه گذاری ها بر اساس ارزش دفتری آنها محاسبه شده است.

لازم به ذکر است در خصوص شرکت هایی که ارزش روز آنها از روش حاصلضرب ضریب درآمد در عایدی دریافتی محاسبه شده است. با توجه به سال مالی شرکت ها که اغلب ۳۰/۰۶/۱۳۹۱ می باشد، درآمد نقدی حاصله شرکت سرمایه گذاری غدیر با نرخ ۱۰% تنزیل گردیده است. پس از محاسبه ارزش بازار شرکت های بورسی و غیر بورسی پرتفوی، خالص ارزش دارایی ها و قیمت هر سهم به شرح زیر قابل محاسبه خواهد بود.
برطبق محاسبات فوق ارزش هر سهم سرمایه گذاری ساختمان ایران معادل ۴۴۷۰ ریال محاسبه گردید. با توجه به قیمت سهم در حال حاضر که ۲۲۲۰ ریال می باشد، نسبت P/NAV شرکت تقریبا ۵۰% می باشد که بسیار کمتر از متوسط شرکت های سرمایه گذاری می باشد.…...

Similar Documents

Premium Essay

Accounting

...The Accounting Information System http://edugen.wileyplus.com/edugen/courses/crs6348/kieso978... Print this page CHAPTER 3 The Accounting Information System LEARNING OBJECTIVES After studying this chapter, you should be able to: 1. Understand basic accounting terminology. 2. Explain double-entry rules. 3. Identify steps in the accounting cycle. 4. Record transactions in journals, post to ledger accounts, and prepare a trial balance. 5. Explain the reasons for preparing adjusting entries. 6. Prepare financial statements from the adjusted trial balance. 7. Prepare closing entries. 8. Differentiate the cash basis of accounting from the accrual basis of accounting. 9. Identify adjusting entries that may be reversed. 10. Prepare a 10-column worksheet. 11. Apply IFRS to the accounting information system. Needed: a Reliable Information System Maintaining a set of accounting records is not optional. Regulators require that businesses prepare and retain a set of records and documents that can be audited. The U.S. Foreign Corrupt Practices Act, for example, requires public companies to “… make and keep books, records, and accounts, which, in reasonable detail, accurately and fairly reflect the transactions and dispositions of the assets. …” But beyond these two reasons, a company that fails to keep an accurate record of its business transactions may lose revenue and is more likely to operate inefficiently. One reason accurate records are not provided is because of......

Words: 929 - Pages: 4

Premium Essay

Accounting

...and resources most accountancy students fail because “accounting assignments/problems are very time consuming and sometimes not easy to understand” (Francisco Vazquez, 2012). And those students don’t want their minds to explode and waste their time to come up with an answer or solution that they choose to play video games or surf the net than answering their math question/s. And these are also some habits why most accountancy students fail: 1. Not Attending Class 2. Not Doing Assignments 3. Not Taking Notes 4. Relying on Other Students 5. Not Managing Time Well 6. Procrastinating / Doing Last Minute Work 7. Not Following Instructions or Directions 8. Not Participating in Class 9. Mind-Blocking / Negative Thinking 10. Blaming Your Teacher And these are some explanation for some habits why most accountancy students fail based from the opinion of the author. 1. Not Attending Class. This one can really get my goat. I mean, the subject is not really that easy (especially if this is the first time you’re taking accounting, it’s almost like a foreign language to you) and if you don’t attend it, what will you really learn? Nothing beats attending class religiously to hear and see everything firsthand. 2. Not Doing Assignments. Now this they do all the time. As if they can pass if they don’t do their assignments. Personally, I think the only way to get good results from an accounting subject is to do the exercises and assignments......

Words: 3063 - Pages: 13

Premium Essay

Accounting

... | | |Principles of Accounting II | Copyright © 2011 by University of Phoenix. All rights reserved. Course Description This course introduces accounting concepts in a business environment. Students learn to create and apply accounting documents in making better business decisions. Other topics include plant assets, liabilities, accounting for corporations, investments, statements of cash flows, financial statement analysis, time value of money, payroll accounting, and other significant liabilities. Policies Faculty and students/learners will be held responsible for understanding and adhering to all policies contained within the following two documents: University policies: You must be logged into the student website to view this document. Instructor policies: This document is posted in the Course Materials forum. University policies are subject to change. Be sure to read the policies at the beginning of each class. Policies may be slightly different depending on the modality in which you attend class. If you have recently changed modalities, read the policies governing your current class modality. Course Materials Weygandt, J. J., Kimmel, P. D., & Kieso, D. E. (2010). Financial accounting (7th ed.). Hoboken, NJ: John Wiley & Sons. All electronic materials are available on the student......

Words: 1761 - Pages: 8

Premium Essay

Accounting

...Comprehensive income can be calculated by summing the net income and other comprehensive income. Other comprehensive income is basically the net effect of accounting transactions, which sidestep the income statement and are identified directly in equity. Examples for such other comprehensive income are gains/losses on available for sale securities, unrecognized actuarial gains/losses, change in revaluation surplus, etc. Accumulated other comprehensive income is the accumulated change in equity (gains/losses) since the start of business due to accounting transactions that are directly accounted for in equity. The general purpose of the statement of comprehensive income helps financial statement users evaluate the past financial performance of a company and provides them a basis for predicting future performances. Financial statement users need this information to assess potential changes in the entities economic resources and its ability to generate cash from those resources. Financial statement users can also use this information to evaluate how any additional resources might be effectively used. This statement requires all income statement items to be reported either as a regular item in the income statement or a special item as other comprehensive income. Income is defined as increases in economic benefits during the accounting period in the form of inflows or enhancements of assets or decreases of liabilities that result in increases in equity, other than those relating......

Words: 1890 - Pages: 8

Premium Essay

Accounting

...Accrual Basis Of Accounting Over Cash Basis This paper will analyze accounting cash basis and accrual basis. It will also show how they are different.Cash-basis accounting is known to record all transactions. Now when cash tends in changing which means when revenue is received in paying out by the company. A payment or a cash receipt may be in a form of, credit card or even electronic transfer which that item is then paid.Cash basis is mainly used by a smaller businesses in which a creditor may want to understand the financial statements in a easier way. The way cash basis gets used is when a creditor wants to understand if they profit or loss in that company and accuracy of statements if something they don't worry about. When the cash is payment the revenue gets recorded but when it is received then after the expenses follow. Accrual basis accountings known when the revenue is earned, and expenses accrued. In accrual accounting, even if there's no cash changes you must then record all occurred transactions in the book. Like for instance, if one decides to sell on store credit, your transaction must be recorded right then and input it in an accounts receivable account until that payments gets received. Or if you decide to buy good on credit, you have to then right after input that transaction in a accounts payable until that cash is paid out.Accrual basis accounting is known to be used by the large businesses in the United States, and even in some t......

Words: 410 - Pages: 2

Premium Essay

Accounting

...WHAT IS ACCOUNTING? Identify Communicate What is the purpose of accounting ? Measure Record 9 3 8/13/2014 WHAT IS ACCOUNTING?  Accounting information is important because it…  Assists decision making  Provides information about the past, present and future performance of an entity  Measures business activity 10 WHO USES ACCOUNTING DATA? Internal users External users  Managers who plan,  Investors who make organise and run the decisions to buy, hold or business sell shares  e.g., marketing  Creditors who evaluate managers, production risks of giving credit and supervisors, chief lending money financial officers, other  e.g., suppliers, bankers employees  Government and regulatory bodies  e.g., ATO, ASIC 11 GENERALLY ACCEPTED ACCOUNTING PRINCIPLES (GAAP) In order to measure, process and communicate financial information, accountants follow rules, principles and standards.  These rules, principles and standards are set by      International Accounting Standards Board (IASB) Australian Accounting Standards Board (AASB) Financial Reporting Council (FRC) Australian Securities & Investment Commission (ASIC) 12 4 8/13/2014 SOME PRINCIPLES AND ASSUMPTIONS Time period •Economic information can be captured and communicated over short periods of time Monetary unit assumption •Only data that can be expressed in terms of money is included in the accounting records Economic entity assumption •Can be......

Words: 1330 - Pages: 6

Premium Essay

Accounting

...Management Accounting IEX Prof. Dr. Michael Lederer . Dr © Copyright : Prof. Dr. Michael Lederer Hochschule Furtwangen – Furtwangen University © Copyright : Prof. Dr. Michael Lederer Page 1 Contents overview management accounting A. Introduction and basic concepts A.1 Cost terms A.2. Costing systems and cost allocation A.3 Cost-volume-profit analysis A.4 Operations accounting 5 11 26 63 78 B. The budgeting process B.1 Budgeting B.2 Variance analysis © Copyright : Prof. Dr. Michael Lederer 87 88 114 C. Relevant cost and decision making 136 D. Marketing and pricing decisions 157 © Copyright : Prof. Dr. Michael Lederer Page 2 Recommended literature • • • • • • • • • • Horngren/Datar/Rajan: Cost Accounting. A Managerial Emphasis, Pearson Global Edition Collier: Accounting for Managers, Wiley Horngren/Bhimani/Datar/Foster: Management and Cost Accounting. FT Prentice Hall Atrill & McLaney: Management Accounting for Decision Makers, Pearson Davis/Davis: Managerial Accounting. Wiley Cooke: The McGraw-Hill 36-Hour course in Finance for Non-Financial Managers. McGraw-Hill Bragg: Controller’s Guide to Planning and Controlling Operations. Wiley Roehl-Anderson, Bragg: Controllership - The Work of the Management Accountant. Wiley Blocher/Chen/Lin: Cost Management - A strategic emphasis, McGraw-Hill Professional Dictionary, Accounting; Tax; Banking; German-English/English-German, Schäffer© Copyright : Prof. Dr. Michael Lederer......

Words: 9677 - Pages: 39

Premium Essay

Accounting

... AN OVERVIW OF CREATIVE ACCOUNTING AND WINDOW DRESSING Introduction: Every organization is expected to operate within the confinement of best practices or core competence at least, which has tendency of leading them to distinctive competence or exceptional practice. Since business operations center basically on finance, firms therefore take the accounting records of their organizations very serious as it determines their stay in industry or extinction from the market (business operations). It is for the purpose of staying in business that firms have devised means to do so. It is necessary therefore to state that firms either do so legally or some do so illegally. This thus, brings one to the concept of creative accounting and window dressing. THE CONCEPT OF CREATIVE ACCOUNTING AND WINDOW-DRESSING Creative Accounting Creative accounting, also called aggressive accounting, Hollywood accounting, earnings management, or cooking the books, is the manipulation of financial numbers, usually within the letter of the law and accounting standards, but very much against their spirit and certainly not providing the “true and fair” view of a company that accounts are supposed to. Creative accounting is almost aliened with tax avoidance. It is such that legal means are used to manipulate the accounts of a firm such that even though they are legal, they can present a false view about the firm’s financial statement. A typical aim of creative accounting will be to inflate profit figures.......

Words: 1289 - Pages: 6

Premium Essay

Accounting

...Accounting Practices Name: XXXXXXXX oooo Accounting I-ACC100 Professor XXXXXXXXX Date: XXXXXXXXX Accounting Practices The year is 2011, and this country has been nearly crippled financially with the corporate accounting scandals. One of the most famous is the scandal of Enron, Waste Management, WorldCom, Qwest Communications, Health South Corporation, and then the infamous Bernard L. Madoff Investment scandal. The Medoff Ponzi scheme robbed millions of hard working people of the savings. This is considered to be the largest investment fraud ever committed by one person. This all lead to the new and enhanced accounting standards which is called the Sarbanes-Oxley Act of 2002. Analyze the new or enhanced standards for all U.S. public company boards, management, and public accounting firms that the SOX required. The Sarbanes-Oxley Act of 2002 (Pub. L. No. 107-204, 116 Stat. 745) is also known as the Public Company Accounting Reform and Investor protection Act of 2002 and is simply referred to as SOX. This Federal law was passed in response to many corporate scandals which was mentioned in the abstract (Consulting, 2011). The public trust in accounting standards diminished, and everyone was pulling their money out of their investments which initiated the recession we are currently in. With the implementation of SOX the public is slowly regaining their trust on accounting practices, by simply knowing there is oversight. This wide ranging legislation has......

Words: 533 - Pages: 3

Free Essay

Accounting

...UNIVERSITY OF EDUCATION WINNEBA COLLEGE OF TECHNOLOGY EDUCATION KUMASI NAME : ASSEM GABRIEL AKROFI PROGRAMME : BSc (ACCOUNTING EDUCATION) LEVEL : 100 CLASS : B SUBJECT : ACCOUNTING COURSE CODE : ACC 111 NAME OF LECTURER : J.Y DWOMMOR INDEX NUMBER : 5151010092 QUESTION With the introduction of computer, accounting as an area of studying has out lead its importance because with two or three weeks of training, a computer programmer can prepare financial statement using computer application. A. What extend do you agree or disagree with this statement? B. In not less than two and less than five pages, write an essay on this issue. SOLUTION I disagree with the motion that a computer programmer can prepare financial statement on his own. To set the issue burning, let us consider who an accountant is and the role he or she performs in an organization as compared to a computer programmer. An accountant is anyone who monitors and records the flow of money through a business or an organization. He or she verify the accuracy of all monetary transactions and to make sure that all these are legal and follow correct guidelines. Accountants may choose to work private individuals and help them with their financial decisions, tax returns or other money related issues. The accountant practises accountancy and accounting which is the disclosure, measurement or provision of assurance about financial information which help investors, tax authorities,......

Words: 1379 - Pages: 6

Premium Essay

Accounting

...Cost & Management Accounting Reporting System -Necessity, Role & Control Framework: An Analysis Management & Cost Accounting Reporting Systems are interwoven in the management processes of all well managed organizations across the globe. The necessity of such reporting systems is going to increase in future as the market-place become highly competitive and organization functions become more complicated and inter-twined. This fact also brings to fore the necessity of a common control framework to monitor this system so that it can contribute effectively and efficiently to the pre-determined organizational goals. What is Cost & Management Accounting Reporting Systems? Cost Accounting Reporting System deals with the process of tracking, measuring, recording and classifying the appropriate allocation of expenditure (financial and non-financial) for the determination of the cost of product or service in an organization and for the presentation of suitably arranged data for the purpose of control and guidance of management ( Horngren et al, 2010). Costs are measured in terms of Direct Costs, Indirect Costs and Overhead / Absorbed Costs. Managers use cost accounting to support decision making to reduce a company's costs of products and services and improve its profitability. Management Accounting Reporting System is concerned with the process of identification, measurement, accumulation, analysis, preparation, interpretation and communication of financial and......

Words: 1912 - Pages: 8

Premium Essay

Accounting

...Accounting or accountancy is the measurement, processing and communication of financial information about economic entities.[1][2] The modern field was established by the Italian mathematician Luca Pacioli in 1494.[3] Accounting, which has been called the "language of business",[4] measures the results of an organization's economic activities and conveys this information to a variety of users, including investors, creditors, management, and regulators.[5] Practitioners of accounting are known as accountants. The terms 'accounting' and 'financial reporting' are often used as synonyms. Accounting can be divided into several fields including financial accounting, management accounting, auditing, and tax accounting.[6]Accounting information systems are designed to support accounting functions and related activities. Financial accounting focuses on the reporting of an organization's financial information, including the preparation of financial statements, to external users of the information, such as investors, regulators and suppliers;[7] and management accounting focuses on the measurement, analysis and reporting of information for internal use by management.[1][7] The recording of financial transactions, so that summaries of the financials may be presented in financial reports, is known as bookkeeping, of which double-entry bookkeeping is the most common system.[8] Accounting is facilitated by accounting organizations such as standard-setters, accounting firms and......

Words: 279 - Pages: 2

Premium Essay

Accounting

...The future of the accounting profession will be a period of increased change and continuous development. The industry will require new levels of business flexibility and competition will intensify because new industry entrants will outsource and automate accounting, audit, and tax professionals, especially for routine and lower-value services. Financial service companies, banks, software and Internet firms will soon offer an increasing amount of accounting and tax-related products and services. Outsourcing to lower-cost countries will also continue to grow in the future. India, for example, already attracts global accounting work and other countries are moving into this field. Seeing opportunity, the government has targeted accounting outsourcing as a growth industry. Globalization will require accounting professionals to master new skills, knowledge, and standards as a growing number of clients operate across borders. The U.S. Securities and Exchange Commission has issued a plan to require U.S. companies to issue financial statements to the International Financial Reporting Standards (IFRS) by 2015. This means that practitioners will be required to gain expertise in both the U.S. Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) and IFRS reporting standards. In addition to the changes brought by IFRS, other legal requirements will continue to expand as governments at all levels increasingly require accounting professionals to help with agreements. Even accounting......

Words: 713 - Pages: 3

Premium Essay

Accounting

... THEORY OF ACCOUNTS ACCOUNTING CONCEPTS 1. Which of the following statements is/are true? I. Accounting is a service activity intended to fulfill a useful function in society II. Accounting involves the art of recording, classifying and summarizing transaction and events, and interpreting the results thereof. III. Accounting is an art but not a science IV. Accounting provides quantitative financial information intended to be useful in making economic decisions a. I, II, III, IV c. I, II, IV b. I, II, III d. II, III, IV 2. The branch of accounting concerned with the presentation of financial information primarily for use of third person outside of business enterprise. a. Financial Accounting c. Government Accounting b. Management Accounting d. All of the above 3. Accounting is an art because a. of the existence of a body knowledge governing accounting practice b. of accounting theory c. the necessity of applying creative skill and ability d. None of the above 4. Financial accounting is the branch of accounting that focuses on a. special purpose reports of financial position and results of operations b. financial statements c. the various need of statement users d. general purpose reports of financial position and results of operations 5. General-purpose information is a. not intended to satisfy the specialized needs of individual users. b. intended to satisfy the specialized needs of individual users c. not intended to satisfy the...

Words: 1052 - Pages: 5

Premium Essay

Accounting

...Pre-Test 1. Financial accounting is an information system that: tracks and records an organization's business transactions 2. Jeff Brown is the sole owner of Shoe Central, a small shoe shop. One day, he buys a used car for his personal use, and pays $2,000 from his checking account. The fact that this transaction has no effect on Shoe Central's financial accounts is an application of the: 3. Jeff Brown, owner of Shoe Central, a small shoe store, buys cleaning supplies for his store once every six months. The fact that his accountant writes off, or records as expenses, the full cost of the cleaning supplies when they are purchased, rather than each monthly accounting period as they are used, is an application of the: 4. Oliver Enterprises buys a new stamping machine for $10,000 at an auction held by a company in bankruptcy proceedings. The machine is a very good deal; Oliver would have paid about $12,000 to buy it in the open market. Which of the following statements best describes the application of the historical cost concept? 5. Tournas Sports receives a special order for 100 team jerseys. The customer pays the full amount, $2,000, at the time of the order. The jerseys will be delivered in two weeks. Choose the statement that best reflects the application of the revenue recognition concept at the time of the order: 6. On April 30, Jemison Engineering receives a special order for a swing set, to be delivered to the customer in a month's time. Jemison...

Words: 13926 - Pages: 56